随着新能源汽车行业蓬勃发展，新能源汽车充电基础设施建设顺势而发，不少企业瞄准商机积极投入该行业。
柳州市鱼峰区人民法院近日审结的一起租赁合同纠纷案件中，对于涉及未依法办理土地规划调整审批手续的农村集体土地的租赁合同，作出无效认定，给出新能源项目合法用地的风险提示。
柳州市鱼峰区某村民小组村民李必行（化名）2011年7月1日起租赁村民小组的一块土地。
2023年3月21日，一家新能源科技公司与李必行签订租赁合同，约定：李必行出租村民小组的土地给新能源公司用于建设新能源汽车充电站；从2023年6月1日起至2027年5月31日止，新能源公司每月向李必行交租金2.6万元，另交保证金5.2万元。合同签订后，新能源公司向李必行支付保证金5.2万元及2023年6月租金2.6万元。
之后，新能源公司向柳州市自然资源和规划局申请查询租赁地块信息。自然资源和规划局出具《政府信息公开告知书》，写明：该地块规划用地性质为防护绿地、公园绿地。
新能源公司认为因用地规划问题，导致公司无法在租赁土地上建设新能源汽车充电站，租赁合同目的无法实现，于是向鱼峰区法院提起诉讼，请求解除合同，李必行退还保证金及租金。
案件审理过程中，鱼峰区法院向自然资源和规划局发函询问，当事人能否通过申请租赁地块办理变更规划的方式，使地块符合租赁合同中关于建设新能源汽车充电站的用途。
自然资源和规划局复函：根据现行规划，该合同拟使用土地的规划性质为防护绿地、公园绿地，新能源汽车充电站项目地块使用性质应为公用设施营业网点用地。同时根据《柳州市公共加油站及中心城区综合能源站布点专项规划（2022—2035年）》，该地块不在专项布点规划中，拟使用性质与规划不符；项目建设如涉及改变地块规划用地性质或调整布点，应按程序申请规划调整，开展规划调整合理性和必要性论证，并按程序报市政府审批。
鱼峰区法院认为，新能源公司与李必行签订租赁合同时，合同所涉地块属于农村土地，一直没有取得规划调整审批许可。租赁合同因违反法律强制性规定而无效，无效的合同自始不发生效力，无需再予解除。
李必行明知出租给新能源公司的地块性质，在不具备规划调整许可条件的前提下，仍将地块出租给公司，其对租赁合同无效存在较大过错。
新能源公司是从事电动汽车充电基础设施运营等项目的企业，理应对租赁合同中约定的合同目的“建设新能源汽车充电站”能否实现，尽到对承租地块性质及规划用途的合理审慎义务，其过错是导致租赁合同无效的次要原因。
法院酌情确定新能源公司过错比例为30%，李必行的过错比例为70%，李必行应向新能源公司返还部分租金1.82万元及保证金5.2万元。
鱼峰区法院作出判决：李必行向新能源公司返还部分租金1.82万元及保证金5.2万元。
民营企业在新能源产业发展中发挥着举足轻重的作用，合法合理利用农村集体土地，盘活农村闲置土地，有利于通过新能源发展的契机带动农村经济发展。
同时，企业对于新能源项目的开发建设，应做好土地利用的风险防控。对于拟利用的地块，应依法依规核实地块性质及规划用途，避免因土地利用问题产生纠纷，增加企业风险及成本。
首先诸如农业用地（耕地、林地、农田、养殖）归储用地、城市绿地、文保等用地类型是明确不行的。而工业用地、商业用地、建设用地则是可以建设的。
针对工业、商业以及建设用地，在场地租赁或合作时，也需要注意：对于建设用地，若是村集体建设用地切记要村委会、街道办签章同意建桩证明；第二是保证合同产权链路清晰，若多家转租，每一手合同需要看清楚，并且要看清楚上家合同链路是否有转租权限；最后是合同年限，若场地一手方是国企，签署时注意是否5年后可续约，最好约定好合同5年自动续约，若中间方承诺时间大于签署时间，需要一手场地方提供同意安装证明上盖章，确保知晓该行为。
我国实行土地所有权和土地使用权相分离的制度。按照土地利用现状，可以分为农用地、建设用地和未利用地。
商业用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。
综合用地是指不同用途的土地构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同的用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。
一是住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合居住用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。
一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
国有建设用地使用权的取得有划拨和有偿使用两种方式，有偿使用方式包括出让、租赁和作价入股。目前，国有土地的供应方式以有偿使用方式为主，有偿使用和划拨方式并存为基本思路。
指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权。
对划拨土地使用权用途不得改变。要改变用途要经批准，并重新签订合同。不属于划拨范围的，要实行有偿使用。
取得划拨土地使用权不需要缴纳土地有偿使用费。只需要缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费。
指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。
指在规定期限内，由符合规定的单位或个人（受让方），以书面投标的形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标、择优而取。
招标通知书、投标指引（或招标须知）、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同（含土地使用条件）等。
指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——自然资源主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权（也可委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞买者轮番报价，最后价高者取得土地使用权。
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
应先用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式、付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。
即国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。这种方弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期地使用土地者，满足了中小投资者的需要。
即将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失问题，又为困难企业的改制改组创造了条件。这主要针对现有国有企业的划拨土地使用权需要改制时适用。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、2003年国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》等规定，以下土地使用权可通过协议出让方式获得：
（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
（二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（四）已出让、租赁土地申请改变用地规划条件的，经规划行政主管部门批准，可以采用协议方式，但《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权租赁合同》另有约定的除外；
（六）在划拨供应的建设项目中，需要整体规划建设的配套项目，建设用地不能分割供应的，可以采用协议方式供应；
（七）对无法单独确定规划条件实施供应的城市边角地、夹心地、插花地等，可以按规划部门批准的相邻建设用地规划条件，协议出让给该建设项目主体；
（八）利用地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的，其建设用地使用权以协议方式出让给已经取得交通建设项目建设用地的使用权人；以协议方式取得的地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等配套开发建设用地使用权，以自主开发为主，物业自持；
（九）对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；
（十）经营性文化事业单位转制为一般竞争性企业的，原生产经营性划拨用地可采用协议出让或租赁方式进行土地资产处置；
（十一）由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式；
（十二）对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议出让方式，按土地使用标准为其安排同类用途用地；
（十三）企业改制（破产、兼并、合并等）时，未纳入企业改制资产的生产经营性建设用地使用权可以协议方式出让给改制文件确定的承接主体；
（十四）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让；
（十五）本实施意见发布前已形成的历史违法用地，包括集体建设用地上已建成项目的，经行政部门处罚后，需完善国有建设用地供应手续的，可以采取协议方式出让；
（十六）人民法院生效法律文书和协助执行通知书要求办理国有建设用地手续，涉及出让的，可以采取协议方式出让给协助执行通知书明确的土地使用者；
以上17类土地，其土地使用权转让申请办理协议出让，同时必须要经过相关部门的审批或者人民法院的执行通知书才可以进行，必须要符合相关的法律法规的规定。
